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统计了二手房的成交周期发现这些板块的房子最好卖

2020-11-21 09:46 | 未知 |
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这一次,我们给出一个新的视角,一样的简单粗暴,但非常有说服力,请大家搬起小板凳、拿出笔记本记好啦:

成交周期反映的是房子的流动性,房子成交越快,成交周期越短,就说明它越好卖,流动性越好。

贝壳网对“成交周期”的定义是:库存房源量/近30天成交房源量,周期越短,说明房子越好卖。

以广州为例,大到每个行政区、中到每一个板块、小一个楼盘,都有成交周期数据。尽管成交周期可能受调控政策、业主心态等因素的干扰,但基本上还是能反映出房产“流动性”的。

我们先看看广州整体的成交周期。据贝壳11月数据,广州二手房的平均成交周期是25.9个月,也就是说广州人平均卖一套二手房,需要要花25.9个月。

其他几个城市的情况是,深圳二手房平均成交周期是24.8个月,北京是11.4个月,上海是9.5个月,杭州是19.5个月。

可以看到,二手房成交周期最短的是黄埔,其次是天河、越秀、荔湾、南沙、海珠、番禺。从化、增城、白云和花都成交周期最长,均超过了广州的平均值,算是拉了全市的后腿。

细心的朋友会发现,各区二手住宅成交周期的排名,与成交总量的排名不太一样。

下面是广州中原研究发展部整理的数据,可以看到,今年10月份,二手住宅成交前三名分别是海珠、天河和番禺。而成交周期前三名是黄埔、天河和越秀、荔湾(并列第三)。除了天河在成交量和成交周期上均列第二,其他几个区的排名完全不一样。

前者反映一个区域的房子好不好卖,偏向于“质”;后者则反映这个区域卖出了多少房子,更侧重“量”。

天河区二手房的成交周期和成交量均能排到第二,足以说明天河楼市的坚挺,我们一直强调的“天河主义”真的不是吹。

当然,行政区的范围太大了,只能非常粗糙地反映这楼市的流动性,参考价值有限。所以我们需要细化,看看每一个板块的成交周期。

结合各板块成交周期可以发现,如果一个板块的成交周期少于广州平均成交周期(25.9个月),那基本就是合格的,至少没有拖后腿。如果把这个标准再提高一点,成交周期低于20个月的板块,基本可以比较放心地买入。

以珠江新城为例,要想知道它哪个板块最好卖,看哪个成交周期最快。贝壳数据显示,最好卖的是中区,成交周期仅12.8个月。其次是东区,17.5个月,最后是西区21.9个月。

这跟市场的反馈基本一致:中区靠近中轴线,距离公共配套如广州图书馆、广州博物馆、花城广场等最近,加上小区整体品质不错,因此流动性最好。

东区有汇悦台、广粤尊府等顶豪力撑,深受高净值人群青睐;西区整体品质差一些,要么商用太多,要么靠马路,要么没有小区,流动性也受到影响。

不过,即便是珠江新城中区,也不是全广州最好卖的板块。还有板块成交周期甚至低于10个月,比如知识城、琶洲,可以说非常优秀了。

参考成交周期和市场反应,可以说,这些板块内的房子真的很好卖,属于闭眼买也不容易出错的选择。

科学城VS万博:前者成交周期仅14.2个月,后者成交周期高达72.8个月

龙生九子,各有不同。一个板块有那么多楼盘,怎么选呢?从成交周期这个纬度来看,当然要选低于所在板块平均值的,这样才能跑赢板块。

因为范围小,整体水平相对一致,所以一个优质楼盘的成交周期,应该明显低于所在板块的成交周期。

珠江新城中区本来就是热门板块,成交周期为12.8个月。具体到板块内的楼盘,成交周期多在10个月以内。其中成交周期最短的当属中海花城湾,仅3.7个月,绝对的王者之盘。

嘉裕公馆以4个月的成交周期紧随其后,中海璟晖华庭、隽峰苑和利雅湾流动性也不错,分别是4.3个月、8.5个月、9个月。这几个楼盘都属于有小区花园的,因此流动性明显高于同板块其他小区。

同样处于天河区的牛奶厂板块的几个盘,流动性好到出乎意料:华润天河成交周期6个月,金地天河公馆5个月,而它们的二手房放盘价快到7万/方了,非常扛打。同板块的招商雍华府表现就差一些了,成交周期要18个月。可见,即使在优质板块,也要有硬实力打底。

再看另一个热门板块客村,它的成交周期为19.8个月,低于所在的海珠区25个月的水平,算是还不错的板块。但也不能乱买,这个板块优先考虑珠影大院,它的成交周期仅4.5个月,流动性远高于同板块的金影花园(14个月)等小区。

而前两年的大热门万博板块,没想到因货量过大等原因,成交周期高达72.8个月。

例如因学校优质而“母凭子贵”的万科东荟城,上周成交周期高达39.8个月,远远高于黄埔平均水平。

为什么流动性这么“差”?很大程度上是因为业主过度抬高房价,导致买家望而却步。

东方新世界成交周期是25个月,但其中的熹园仅4个月。碧桂园凤凰城成交周期为45.9个月,其中放盘量最大的凤馨苑成交周期27.6个月。

也有反例。祈福新村成交周期为20.2个月,位于中区的康怡居却要46个月。

所以,我们看房时既要看板块的整体流动性,也要分析具体的楼盘、组团产品的特点。

虽然成交周期这个数据挺好“用”的,但也有注意到,有的小区放盘量有限,个别盘的成交周期会影响到整体数据。

贝壳APP每周统计一次数据,受放盘情况不一的影响,数据上下浮动也正常。我们不要只看单一一周的成交周期,可以连续几周观察这个数据。总之还是上面那句话,具体问题要具体分析。

还有一些楼盘,我们找不到成交周期数据,这只能说明它们太小众了,成交量太少了。这种楼盘买了之后,下家可能不好找,不是最优选择,还是我们经常强调的一句话:买房要随大流,千万不要选小众盘。

(责任编辑:dd)
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